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巴濱路會崛起嗎?巴南到底缺什么?

2018-09-30 來源:搜狐焦點:重慶房小狐 點擊 評論

近兩年的巴濱路,風光無兩,扛起了巴南樓市的大旗,區域價格的標桿,成為討論的焦點。但是褒貶都有很多。

跟很多新興熱點區域一樣,巴濱的發展路線差不多。

大型品牌房企前仆后繼進入,先是恒大、招商、珠江、榮盛,再是金科、旭輝、華潤、碧桂園、華遠...

2018年1月31日,龍湖拿下“香港城地塊”,將巴濱路的熱度推到高點。

當時市場有兩種主流聲音

一種是以李家沱為首的巴南區人民的狂歡—龍湖來了,而且是在最好的一線濱江位置,會帶動周邊,房價要漲了!帶著這個觀點的都賺了。

一種是龍湖10年后再進南區,而且樓盤體量非常大,為什么選擇巴濱路?會不會有其他更多趨勢性的意義?

巴南價值在哪?

任何行動背后都會潛藏深意。特別是對市場敏銳度極高的市場型房企,每一次拿地布局背后都做了相當充分的調研和預判。

各大房企在近兩年登陸巴濱路,必然是看重巴南整個區域未來發展的潛力。

企業,是趨利的!

對于巴南價值潛力,我不看衰,判斷的依據主要有兩個:

一是巴南的產業發展。

近幾年,巴南區積極推動產業轉型升級,從曾經的重工業、傳統農業向高科技和大數據轉變,引進生物制藥、信息通信技術、電子商務、云計算大數據、智能物流等新興產業。

巴南區政府公布的最新數據顯示,2018年前3月,巴南地區生產總值實現157.9億元,同比增長11.5%,增速連續4個季度領跑主城。

(巴南區GDP增長率)

2017年,巴南區GDP增速也達10.1%,僅次于江北區。排名全市第二!

(重慶市GDP增長率)

這可能是大家都忽視的,巴南增速居然領跑了!

在投資理論中,這個就屬于洼地,因為是洼地,所以空間和機會更多。

二是常住人口的變化。

據巴南區統計局公布的《2017年重慶市巴南區國民經濟和社會發展統計公報》顯示,2017年,巴南區常住人口106.72萬人,同比去年增加了1.6萬人,是主城九區常住人口增加速度較快的區域之一。

這一點,其實也出乎意料。因為在很多人眼里,巴南人一定是外流的。

這兩個數據釋放了一個信號,在經濟快速發展背景之下,巴南區吸附能力正在逐漸增加,越來越多的企業、人口進駐巴南區。

理由?一是因為巴南各方面成本相對便宜,這是天然優勢;二是大城市平衡發展的戰略背景。

巴南要“突圍”,轉變印象,需要一個“現象級”帶頭區域!

一提到三北,大家都會想到觀音橋、北濱路、江北嘴,

一提到渝中,就是解放碑、時代天街,

一提沙坪壩,大家都想到三峽廣場和學校多,

一提到巴南,你想到了哪里?

何謂現象級

其一,區域發展,要有人跳出來。

巴南想崛起,龍洲灣和巴濱路是前鋒,龍洲灣主剛需和配套,巴濱路主形象與氣質。

2013年,巴南區提出“重慶中央活動區”(CAZ)規劃之時,巴濱路是作為CAZ的核心區,各大房企積極進駐。

但好景不長,受制于重慶向北和區域本身實力的影響,沒過多久巴濱路就再次歸于沉寂。

但2018這次不同于以往,因為北面的物理距離似乎快到頭了!而處重慶內環以內的巴濱路,距離優勢價值凸顯,與核心區的距離疊加長江濱江帶的生態資源,給了巴濱路一個歷史性的機遇。

(巴濱路實景)

因為重慶最具價值的兩條濱江路——南濱路、北濱路核心路段幾乎開發殆盡!多年處無地供應狀態,并且受重慶市政府發布的《暫緩開發’兩江四岸’通知》,濱江價值未來一定會迎來重估。

與南濱路、北濱路相比,巴濱路更具居住屬性。

它是目前重慶較為罕見的能夠與長江“零距離接近”的濱江路,也是比較少見的建有自行車道的濱江路。舒適性非常高。

(巴濱路實景)

其二,巴濱居然有雙半島相鄰。

(規劃示意)

通過規劃的黃桷坪長江大橋,你看到了什么?

沒錯!

這是一個大區域內的重磅級融合,當九龍半島存在很明確的整體改造預期后,和自然宜居的巴濱路形成輝映,一個定位濱江高品質居住區,一個定位文化創意旅游區。

形成獨具特色的雙半島灣區,成為重慶的新地標區域。影響力和發展潛力不可限量。

巴濱通過九龍半島前往核心區的另一條大通道,也因此打開。

其三,巴濱路的區域影響力。

對于整個巴南區來說,占據優越地理位置和擁有獨特江景資源的巴濱路,應該是巴南的“顏值擔當”和“形象窗口”。

而且不僅停留在改變和大幅提高區域形象,還要能夠提升巴南的輻射范圍!

曾經的巴南,更多就只能通過低價吸引少量外區消費者,除此之外,客戶群體主要來源于巴南原住民。隨著巴濱路的崛起,這一情況會改觀,至少會率先吸引來大渡口、九龍坡、南岸、甚至渝中的居民。

巴南的尷尬

說來尷尬,相較于其它區域,過去巴南區一沒有高端居住區,二沒有高端品質項目。

一提到巴南,首先想到的就是剛需,單價低、總價低。巴南有錢人,實在沒辦法,只有買別墅。只能通過對物業形態的更高追求來提升居住品質。疊拼完了住聯排,聯排住完追獨棟。

區別人們的居住品味,不能用小區區隔,只能用住房形態!

這樣的情況,給人的印象就是巴南就是“廉價剛需和一般品質別墅眾多”“巴南區沒錢”!

事實并不如此,昔日的工業重鎮并不缺有錢人。只是由于這些人的居住需求無法在當時的巴南區得到滿足,所以他們只能妥協,跑到別的區域買房。或者就是我上面所說,只能去追求別墅。

巴濱的目的之一,便是改變這個狀態

巴濱路沿途,擁有巴南區最好的土地價值。據了解,截至目前,巴南區土地成交樓面價最高的地塊,位于巴濱路;

巴濱路擁有巴南區最好的景觀資源,18公里江岸線,一線親水;

(巴濱路實景)

巴濱路是當下巴南區高端品質項目最集中的區域,也是巴南區唯一一個有大平層業態的板塊...

(效果圖)

這么看來,龍湖1月31日拿下“香港城地塊”打造的春江天鏡項目。對巴濱影響意義很大:

第一,龍湖對區域的影響力。

縱觀龍湖在重慶25年的發展歷程,龍湖在重慶有一種力量,那就是他喜歡在新區開荒!而且那些最初看似荒蕪的新區域后來都還很不錯。

北城天街、時代天街等區域商業發展,以及最初被人瞧不起的江與城、兩江新宸等住宅發展。漲幅都非常可觀。

(來自于房天下)

江與城,2016年二手房的價格才8000元/平方米左右,而目前已經超過19000元/平方米,增加幅度138%。

第二,品質上乘的標桿產品。

這是龍湖10年之后再進南區,從發布會內容看,他給南區帶去了龍湖內部高品質的產品系列,如北區昱湖壹號、景粼玖序相同理念的“大平層”,還是龍湖首個落地“大盤體系3.0”的項目。產品方面的可期待程度,比較高。

(效果圖)

第三,項目位置的影響力。

春江天鏡位于融匯半島,距離李家沱商圈近,一線濱江,江對岸是大渡口,過個橋就是九龍坡,巴濱路往北快速達到南岸,這個位置影響范圍會很大。

而且,在這個輻射范圍內,除了早期10多年前的觀山水,再也沒有龍湖樓盤,“獨一份”的聚焦效果很明顯。

龍湖的這個項目,會改變什么?

我認為有幾點:

1、改變區域的商業格局。

資料顯示,龍湖這塊地體量超100萬方,其中約20萬方是商業商務!再加上融匯半島的商業,將形成目前李家沱板塊內最大的商業區!

目前李家沱整個片區商業最集中的地方位于都和廣場,但僅有一個商場、兩個超市,連目前無論大小商業體標配的電影院都沒有。

而龍湖商業,規劃了主題商業街、大型超市、大型電影院等特色業態,同時濱江互動景觀長廊和通江主題綠廊。

李家沱及周邊區域,商業格局與形象,將完全顛覆。

2、提升區域品質標準。

春江天鏡是龍湖首個大盤體系3.0社區,因為土地因素,如此規模的大盤,未來在主城區估計很難很難見到了。

據說龍湖的大盤體系有很多新玩意。

道路系統、車行歸家、配套功能、VI系統、人行歸家、指揮系統,還有五維景觀、6大智慧社區系統、1:1梯戶比、PM2.5功能的新風系統、第四代車庫地坪+精裝光廳等等,

這些配置和標準,在目前重慶市面上,比較高。對于巴南形象與品質,更不用多說。

(效果圖)

3、區域價值的提升。

隨著環保升級,控制開發。重慶的江景資源住宅會越來越少,能夠規模性開發的濱江區域在核心區幾乎不會有了,而濱江+半島,除了彈子石、禮嘉等樓面地價全面上10000/平的區域還有新房,基本也沒有了!

這樣看,巴南的巴濱路,占了長江水面視野最開闊的上游,也就急需一個頂級明星產品。

如南濱諸多40000元+/㎡的一線濱江豪宅,北濱路動輒30000元/㎡的濱江豪宅,都引領區域價格和價值提升,巴南需要,巴濱也需要!

因此,巴南要崛起,巴濱是關鍵。

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